Куда платить за недвижимость на Ближнем Востоке и нужен ли местный счёт

В Саудовской Аравии нерезидент до покупки обязан получить цифровое удостоверение личности (digital ID) и открыть счёт в местном банке на своё имя. Так требуют исполнительные регламенты закона о владении недвижимостью иностранцами. В Катаре, Омане и Бахрейне для покупателя такого требования не указано: платежи за строящийся объект переводят на специальный счёт проекта, который называется эскроу-счётом. Деньги на нём хранятся отдельно от средств застройщика и расходуются только на строительство. В странах Залива банки, застройщики и брокеры проверяют происхождение денег. В статье разобрано, куда и как отправлять платёж и что подготовить заранее.

Правила покупки объекта описаны в статье о том, может ли иностранец купить недвижимость в Саудовской Аравии, Катаре, Омане и Бахрейне, налоги и сборы — в статье о том, какие налоги и сборы платит иностранец при покупке и владении недвижимостью в странах Залива.

Нужен ли местный счёт: сравнение стран

Саудовская Аравия

Закон о владении недвижимостью иностранцами и его исполнительные регламенты ввели для нерезидентов обязательные шаги до покупки:

• получить цифровое удостоверение личности (digital ID), одобренное Министерством внутренних дел;
• открыть банковский счёт в Саудовской Аравии на своё имя;
• зарегистрировать саудовский мобильный номер, привязанный к цифровому удостоверению.

Платежи по сделке проходят через электронные системы, одобренные Центральным банком Саудовской Аравии (SAMA), до передачи документов о праве собственности в реестре.

Правила открытия такого счёта установлены в своде правил SAMA (раздел 200.2.4). Банк просит:

• копию цифрового удостоверения и паспорта;
• адрес проживания и саудовский контактный номер, привязанный к цифровому удостоверению;
• договор с лицензированным брокером или застройщиком, если он есть;
• реквизиты счёта и заверенную банковскую выписку из страны проживания.

Ограничения счёта, по своду правил SAMA:

• счёт предназначен только для операций с недвижимостью;
• нерезидент может открыть удалённо не более одного счёта;
• платёжные и кредитные карты не выдают;
• совместный счёт и доверенные лица, находящиеся за пределами страны, не допускаются;
• операции проводятся через одобренные электронные каналы, а банк постоянно проверяет действительность цифрового удостоверения.

Вне покупки недвижимости правила строже. Нерезидент из страны, не входящей в GCC, получает счёт только по письменному одобрению Министерства внутренних дел или Министерства иностранных дел через SAMA.

Штраф за предоставление ложных сведений для получения прав на недвижимость достигает 5% стоимости права, но не более 10 млн SAR (около $2,7 млн).

Катар

Для строящегося жилья деньги покупателя должны храниться на отдельном счёте проекта. Закон № 6 2014 года о регулировании недвижимости требует от застройщика открыть эскроу-счёт и получить согласие регулятора на продажу объектов до завершения строительства. В мае 2025 года Commercial Bank первым в стране запустил такие счета совместно с Aqarat. Aqarat, регулятор недвижимости, и Центральный банк Катара обязали застройщиков открывать отдельный счёт на каждый проект, чтобы деньги покупателей шли только на строительство.

Каждую операцию с объектом на этапе строительства записывают во временный реестр, а запись, которой нет в реестре, недействительна. После завершения строительства временный документ о праве собственности заменяют обычным.

Условия открытия счёта нерезидентом определяет банк, поэтому перед покупкой запросите у него письменный перечень документов, минимальный остаток и доступные услуги.

Подтверждение происхождения денег банк, застройщик или брокер могут запросить для проверки платежа. Министерство юстиции не включает его в стандартный перечень документов для регистрации права.

Оман

Для строящегося жилья застройщик обязан открыть эскроу-счёт на проект в местном банке. По сообщению юридического обзора, закон 2025 года заменил королевский указ № 30/2018 и сделал счёт и договор с банком обязательными при продаже объектов до завершения строительства. Министерство жилищного строительства и градостроительства начало публиковать реквизиты эскроу-счетов проектов, поэтому реквизиты проверяют на сайте министерства.

Деньги переводят только на эскроу-счёт проекта на имя застройщика. Перевод на личный счёт продавца или посредника для «бронирования» объекта описан как один из распространённых способов мошенничества.

Условия открытия счёта нерезидентом различаются по банкам: часть источников сообщает, что без вида на жительство банки отказывают. Условия уточняют в банке, а у застройщика выясняют, какие реквизиты он принимает.

Бахрейн

Закон № 28 2014 года о девелопменте и приказ министра № 28 2015 года устанавливают правила эскроу для строящегося жилья:

• платежи покупателей по договору поступают только на эскроу-счёт этого проекта;
• брокер не может принимать платежи покупателя по договору на строящийся объект;
• деньги со счёта выплачивают на строительство только после подтверждения инженера, зарегистрированного в RERA;
• средства на счёте защищены от требований кредиторов застройщика.

Покупатель вправе получить в SLRB справку, где указаны площадь объекта, общее имущество, график платежей и срок завершения.

Правила RERA для лицензированных участников рынка обязывают проверять личность клиента и бенефициара, а также происхождение денег. В декабре 2025 года, по сообщению юридического портала, RERA ввело новые правила по борьбе с отмыванием денег для брокеров. Условия счёта нерезидента определяет банк.

Как подтвердить происхождение денег

Банки, застройщики и брокеры в странах Залива проверяют происхождение средств. Перечень зависит от суммы и страны. Как правило, просят:

• банковские выписки за несколько месяцев с отметкой банка;
• документы, показывающие источник средств: договор продажи имущества, справку о доходах, налоговую декларацию, договор дарения или наследства;
• паспорт и подтверждение адреса;
• в Саудовской Аравии, кроме этого, заверенную банковскую выписку из страны проживания.

Точный перечень запрашивают у банка и застройщика в письменном виде до перевода: проверка платежа занимает время, и документы лучше собрать заранее.

Как отправить платёж

Порядок для любой страны:

1. Получите от застройщика письменный график платежей и реквизиты эскроу-счёта проекта.
2. Сверьте реквизиты с данными регулятора: Aqarat в Катаре, Министерство жилищного строительства и градостроительства в Омане, SLRB и RERA в Бахрейне.
3. Выясните, в какой валюте принимают платёж и кто платит комиссию за перевод.
4. Проверьте, что имя получателя в платёжном поручении совпадает с именем застройщика или проекта в документах.
5. Отправьте платёж из банка в вашей стране с указанием номера договора и объекта в назначении платежа.
6. Сохраните подтверждение перевода и квитанцию застройщика.

Комиссии банков за перевод и конвертацию нужно заложить в бюджет. Расчёт простой: каждый процент банковских расходов при переводе $150 000 — это $1 500.

«Реквизиты счёта для платежа сверяют с документами проекта, а не с письмом продавца или брокера. Перевод на личный счёт посредника — один из частых сценариев потери денег при покупке», — говорит юрист по недвижимости из Маската.

Как не потерять деньги на мошенничестве

• Платите только на эскроу-счёт проекта на имя застройщика.
• Не отправляйте деньги на личный счёт продавца, брокера или «менеджера по бронированию».
• Сверяйте реквизиты по документам проекта и данным регулятора, а не по сообщению в мессенджере.
• Проверьте, что застройщик лицензирован, а проект зарегистрирован.
• Не передавайте оплату до подписания договора и получения графика платежей.
• Сохраняйте переписку и платёжные документы до регистрации права собственности.

Какую недвижимость лучше выбрать на Ближнем Востоке

• Тем, кто покупает в Саудовской Аравии и не готов получать цифровое удостоверение личности. Без неё открыть счёт и купить не получится.
• Тем, кто рассчитывает на карты и онлайн-банкинг. Счёт нерезидента в Саудовской Аравии открывают без карт и только для операций с недвижимостью.
• Тем, кто хочет платить наличными или через посредника. Банки и застройщики обязаны проверять происхождение денег, и такой платёж не пройдёт проверку.
• Тем, кто не может подтвердить источник средств документами. Платёж задержат или вернут.

Что изменилось с 2025 года

• В мае 2025 года в Катаре запустили эскроу-счета для строящегося жилья: первым их ввёл Commercial Bank совместно с Aqarat.
• В 2025 году в Омане вступил в силу закон, который, по сообщению юридического обзора, сделал эскроу-счёт обязательным при продаже строящихся объектов.
• В декабре 2025 года RERA в Бахрейне ввело новые правила по борьбе с отмыванием денег для брокеров недвижимости.
• В 2026 году исполнительные регламенты закона о владении недвижимостью иностранцами в Саудовской Аравии потребовали от нерезидентов цифровое удостоверение личности и местный счёт на своё имя.

Подберите недвижимость на Ближнем Востоке

Если вы определились со способом оплаты, посмотрите объекты в каталоге Middle-East.Realestate. Перед переводом сверьте реквизиты застройщика с данными регулятора страны.