Иностранцы могут покупать недвижимость во всех четырёх странах, но не везде и не на одинаковых правах. Покупка разрешена в основном в заранее определённых зонах: курортных комплексах, новых городах и отдельных районах. Внутри зоны право на объект бывает разным: полная собственность без срока или пользование на срок до 99 лет. От вида права зависит, можно ли продать объект, передать его по наследству и что произойдёт, когда срок закончится. С 22 января 2026 года действует закон, который открыл иностранцам рынок Саудовской Аравии. В статье разобраны правила по каждой стране и порядок проверки объекта до оплаты.
О том, как получить вид на жительство, рассказано в отдельных материалах: Саудовская Аравия, Катар, Оман и Бахрейн. Здесь разобрано, где и на каких правах можно купить сам объект. Вид на жительство через покупку описан в статье о том, сколько нужно вложить в недвижимость, чтобы получить вид на жительство в странах Залива, налоги и сборы — в статье о том, какие налоги и сборы платит иностранец при покупке и владении недвижимостью, банковский счёт и переводы — в статье о том, куда платить за недвижимость на Ближнем Востоке и нужен ли местный счёт.
Содержание
Какие права получает иностранец
В странах Залива слово «купить» означает разные юридические права. От вида права зависит, можно ли продать объект, передать его по наследству и что произойдёт, когда срок закончится.
| Право | Что означает | Срок |
|---|---|---|
| Полная собственность (freehold) | Объект и земля под ним принадлежат покупателю | Без срока |
| Узуфрукт (usufruct) | Зарегистрированное право владеть объектом и пользоваться им; земля остаётся у государства или другого собственника | Обычно до 99 лет |
| Долгосрочная аренда (leasehold) | Право пользоваться объектом по договору аренды | Определяет договор |
В договоре и в рекламе проекта все три варианта могут называться «покупкой». Документ, который подтверждает право, называется title deed — свидетельство о праве собственности, выданное государственным реестром. По нему видно, какое именно право получает покупатель.
Саудовская Аравия
Закон о владении недвижимостью неграждан одобрили в июле 2025 года, в силу он вступил 22 января 2026 года. Закон применяет Генеральная организация по недвижимости (REGA).
Владеть недвижимостью по закону могут:
- иностранные физические лица — и резиденты, и нерезиденты;
- иностранные компании и инвестиционные фонды;
- саудовские компании с иностранными акционерами;
- дипломатические представительства и некоммерческие организации — на условиях взаимности.
Закон допускает не только полную собственность, но и долгосрочную аренду, узуфрукт и сервитуты. Сервитут — право ограниченного пользования чужим участком, например для прохода или проезда.
Покупать можно только в зонах, которые определяет Совет министров по предложению REGA. Для каждой зоны устанавливают допустимые права, предельную долю иностранца, максимальный срок узуфрукта и условия приобретения. Первыми в числе зон называют Эр-Рияд и Джидду. Точный перечень на дату покупки нужно сверить на сайте REGA.
По данным юридических обзоров, иностранные резиденты могут владеть одним жилым объектом для личного проживания и вне зон. Условия нужно уточнить в REGA.
В Мекке и Медине действует отдельный порядок: владение там в основном ограничено мусульманами и регулируется отдельными правилами.
Права иностранца регистрируют в национальном реестре недвижимости. За нарушения закона предусмотрены штрафы до 10 млн саудовских риялов (около $2,7 млн) и принудительная продажа объекта.
Катар
Права иностранцев в Катаре определяют закон № 16 2018 года и решение кабинета министров № 28 2020 года. В 2026 году в решение внесли изменения постановлением № 21. Для иностранца доступны два режима.
Полная собственность — в зонах, среди которых:
- West Bay (Легтайфия);
- остров The Pearl;
- Лусаил;
- Аль-Дафна;
- Онайза;
- Аль-Хор Резорт;
- Аль-Харайедж;
- Джебель-Туайлеб;
- Симайсма.
Узуфрукт на срок до 99 лет — в районах Дохи, среди которых Мушейриб, Аль-Садд, Наджма, Доха Аль-Джадида и Рават-Аль-Хайль.
Один и тот же район может сочетать оба режима. В Аль-Дафне и Онайзе часть проектов даёт полную собственность, а часть — узуфрукт, поэтому вид права проверяют по каждому объекту. Сделки регистрирует Департамент регистрации недвижимости при Министерстве юстиции.
«Две соседние башни в одном районе могут давать разные права: в одной покупатель получает полную собственность, в другой — пользование на 99 лет. Поэтому первым смотрят не на проект, а на документ», — говорит юрист по недвижимости из Дохи.
_480x320.jpg)
_480x320.jpg)
_480x320.jpg)
_480x320.jpg)
Оман
Основной путь иностранца — интегрированные туристические комплексы (ITC). Это курорты, построенные по генеральному плану, с лицензией Министерства туризма и наследия. В них граждане других стран, независимо от гражданства, могут владеть участками и объектами. Правовая основа — королевский указ № 12 2006 года и исполнительный регламент к нему. К таким комплексам относятся, например, Al Mouj Muscat, Jebel Sifah, Muscat Bay и Hawana Salalah.
Стандартное право в ITC — полная собственность. Но не каждый проект внутри комплекса её продаёт: часть застройщиков предлагает иностранцам только узуфрукт или аренду. Вид права уточняют в договоре и в свидетельстве о праве собственности.
Вне ITC в июне 2026 года Министерство жилищного строительства назвало ещё несколько территорий, где иностранцам разрешено владеть недвижимостью:
- город Султана Хайтама (Sultan Haitham City);
- город Аль-Сурайя (Al Thuraya City);
- Аль-Джабаль-Аль-Аали (Al Jabal Al Aali);
- жилой район Сурух (Surooh).
Какое именно право там предлагают иностранцам, министерство не уточнило, поэтому вид права выясняют у застройщика и в реестре.
Бахрейн
Иностранец может купить объект в полную собственность в инвестиционных зонах. К ним относятся, в частности, Амвадж, Джуффейр, Сииф, Bahrain Bay, Дияр-аль-Мухаррак и остров Рифф. Перечень зон пополняется. Вне этих зон иностранцу доступна только долгосрочная аренда, а в ряде случаев покупка невозможна.
Договор нотариально заверяют и регистрируют в Бюро съёмки и регистрации земель (SLRB). В том же бюро проверяют, входит ли конкретный объект в инвестиционную зону. Если объект находится вне зоны, покупатель получит только аренду, даже если продавец называет сделку покупкой.
Сравнение стран
| Страна | Где разрешена покупка | Основное право | Где проверить |
|---|---|---|---|
| Саудовская Аравия | Зоны, определённые Советом министров; в Мекке и Медине особый порядок | Собственность, аренда или узуфрукт — по правилам зоны | REGA |
| Катар | Зоны полной собственности и зоны узуфрукта | Собственность или узуфрукт до 99 лет | Министерство юстиции |
| Оман | ITC и территории, названные министерством в 2026 году | Чаще собственность в ITC; в части проектов — узуфрукт или аренда | Министерство жилищного строительства |
| Бахрейн | Инвестиционные зоны | Полная собственность | SLRB |
Как проверить объект до покупки
Порядок одинаков для всех четырёх стран:
- Запросите у продавца номер участка или кадастровый номер объекта и название зоны.
- Сверьте зону с официальным перечнем: в Саудовской Аравии — REGA, в Катаре — Министерство юстиции, в Омане — Министерство жилищного строительства, в Бахрейне — SLRB.
- Уточните вид права — полная собственность, узуфрукт или аренда — и срок.
- Убедитесь, что проект лицензирован, а застройщик внесён в реестр.
- Проверьте, что право регистрируется на ваше имя и вы получите title deed.
- Узнайте условия перепродажи и передачи по наследству: для узуфрукта и аренды они отличаются от полной собственности.
До подписания договора стоит показать документы юристу, который работает в стране покупки.
Какую недвижимость лучше выбрать в Саудовской Аравии
-
$ 299 000
-
$ 470 000
-
$ 1 140 000
-
$ 1 600 000
Кому покупка не подходит
- Тем, кому нужна земля в собственность без ограничений. В зонах узуфрукта и аренды земля остаётся у государства или другого владельца.
- Тем, кто планирует продать объект через 20–30 лет. Срок узуфрукта и аренды сокращается каждый год, и вместе с ним снижается цена перепродажи.
- Тем, кто рассчитывает на вид на жительство как на автоматический результат покупки. Это отдельное решение, и оно зависит от правил каждой страны. В Омане вид на жительство собственника прекращается, если объект продан.
- Тем, кто ищет недвижимость в Мекке и Медине. Порядок владения там отличается от остальной страны.
Что изменилось в правилах в 2026 году
- 22 января 2026 года вступил в силу закон Саудовской Аравии о владении недвижимостью неграждан. Иностранцы получили право покупать в зонах, определённых правительством.
- В Катаре в 2026 году изменили решение № 28 2020 года, которое определяет права иностранцев на владение и узуфрукт. Перечень зон стоит сверить в Министерстве юстиции.
- В Омане 22 июня 2026 года вступило в силу решение Королевской полиции № 87/2026 о виде на жительство для собственников. Зоны владения оно не изменило: министерство подтвердило это 29 июня.
- С 18 мая 2026 года в Омане действует закон о реестре недвижимости. По сообщениям прессы, он может расширить для иностранцев зоны владения, но исполнительные регламенты пока не опубликованы, поэтому до их выхода действуют прежние зоны.
Популярные вопросы
Подберите недвижимость на Ближнем Востоке
Если вы определились со страной, посмотрите объекты в каталоге Middle-East.Realestate. Перед выбором сверьте зону и вид права по списку выше.
